***This opinion piece is in Dutch***
Piet Eichholtz, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht.
De wooncrisis is een van de belangrijkste thema’s van de komende verkiezingen voor de Tweede Kamer. Kiezers maken zich grote zorgen of hun kinderen of zijzelf nog wel een woning kunnen vinden, en of ze die kunnen betalen. Het is een probleem dat al jaren speelt, en niet alleen in Nederland. Ook andere Europese landen hebben te maken met een moeilijke woningmarkt. Het zou het Nederlandse debat dan ook helpen om eens een meer Europese bril op te zetten.
De EU zelf heeft over woonbeleid weinig te zeggen. Het is een zaak van nationale, provinciale en gemeentelijke overheden, en landen lossen de problemen allemaal op hun eigen manier op. Maar dat betekent ook dat er lessen te halen zijn uit de successen en mislukkingen van de verschillende keuzes die andere landen maken met hun woningmarktbeleid.
Landbouwgrond
Zo is België een goed voorbeeld voor Nederlands beleid. België is wat betreft bevolkingsdichtheid, omvang en welvaart goed vergelijkbaar met Nederland. Toch liggen de woningprijzen er veel lager en het is veel gemakkelijker om er een woning te vinden. Dat heeft ten eerste te maken met de beschikbaarheid van woningbouwgrond. In Nederland heeft iets meer dan 6 procent van de grond een woonbestemming, in België is dat ongeveer 9 procent.
Gaat dit dan ten koste van ander grondgebruik, zoals grond voor natuur? Nee, België heeft daarvan ruim tweemaal zoveel als wij. Onze buren hebben vooral gekozen voor minder landbouw en veeteelt: wij hebben 54 procent landbouwgrond, tegen 44 procent in België.
Minder schaarste
Die ruimere beschikbaarheid van woongrond betekent minder schaarste en lagere prijzen. In Nederland ligt de gemiddelde prijs van een stuk woningbouwgrond ruim tweemaal zo hoog als in België. En als we bijvoorbeeld de regio Antwerpen vergelijken met Zuid-Holland, dan blijkt het verschil nog groter. Tussen Nederlands en Belgisch Limburg is het verschil juist wat kleiner: de grond is 65 procent duurder aan onze kant van de Maas.
Deze goedkopere grond leidt direct tot lagere woningprijzen. De les voor Nederland is dan ook om een klein stukje van het Belgisch grondbeleid over te nemen. Als wij de hoeveelheid woongrond laten groeien van 6 naar 7 procent en dat helemaal ten koste laten gaan van landbouwgrond, dan hebben we nog altijd 53 procent landbouwgrond en kunnen vrijwel alle boeren gewoon hun grond blijven bewerken en hun vee verzorgen. Maar dan kan de voorraad woongrond wel fors omhoog: met een zesde, wat meer dan genoeg is om de verwachte groei in het aantal huishoudens in de komende decennia te kunnen opvangen.
Hypotheekrente
Een ander belangrijk voordeel voor onze Belgische buren is dat het daar veel goedkoper is om een huis te financieren bij de bank: de hypotheekrente ligt structureel lager dan bij ons: ongeveer 1 procent. En dat komt niet doordat Belgische huishoudens hun hypotheek braver aflossen, doordat de Nederlandse woningmarkt risicovoller is of doordat banken in België goedkoper aan hun geld komen.
Het renteverschil komt simpelweg door hardere concurrentie tussen de banken op de Belgische markt. Die concurrentie dwingt Nederlandse banken die in beide landen actief zijn, om in België ruim 1 procent minder te rekenen voor hun hypotheek dan in Nederland.
Hypotheekrentes in Nederland starten vanaf 3,8 procent, dus 1 procent verschil betekent ruim een kwart minder rentebetaling. Voor een annuïtaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar, zou dat een 250 euro lagere maandlast betekenen. Meer concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt zou de betaalbaarheid voor de kiezers dus flink kunnen vergroten.
Zo kan Europa toch een belangrijke rol spelen voor het Nederlandse woonbeleid. Niet als maker van beleid, maar wel als beleidslaboratorium voor goede ideeën. Ook als Brussel niet direct aan de knoppen zit, loont het om meer met een Europese bril naar onze verkiezingen te kijken.
Deze bijdrage werd eerder gepubliceerd in dagblad De Limburger en is onderdeel van een reeks van Studio Europa Maastricht over de Europese dimensie van de Tweede Kamerverkiezingen.
Het eerste verhaal uit de reeks, Industriebeleid bepaalt onze toekomst, niet de woningnood, lees je hier terug.
